2025 年 3 月，因为传统的“金三银四”营销旺季产生了影响。房企推盘的积极性开始回升了。楼市的成交延续了“止跌回稳”的态势。新房的成交面积同比和环比都在增加。市场的热度达到了年内的新高。

CRIC 数据表明，3 月时 29 个典型城市的项目平均去化率达到了 45%。与上月相比，去化率上升了 11%。和去年同期相比，去化率上升了 19%。并且，这个去化率与 2023 年的高峰值基本保持一致。

不同城市的同比和环比情况都是涨多跌少。在这些城市中，去化率超过 60%的城市，其原因无一例外是核心区域的改善盘集中入市，这种情况支撑了短期的市场热度。

值得注意的是，南京、苏州、郑州等城市当前的地产行情相对一般。对于这些城市而言，由政府主导的存量房收购以及房票安置，对城市近郊和远郊区域的部分刚需盘的去化起到了良好的提振作用。

从当前的整体市场走向方面来讲，4 月有可能会继续保持弱复苏的走势。在房企推出的货物量没有减少以及折扣力度保持不变的这个大前提之下，更多的是城市项目呈现出“点状回温”的情况。

29 座城市的去化率提升到了 45%，北京、上海、成都、杭州等 9 座城市的去化率超过了 60%。

库存持续处于走低的状态。

从供应方面来看，在政策呈现利好态势以及处于“金三银四”这样的传统营销旺季的推动之下，3 月房企的供货节奏加快了。30 个重点城市新增的供应达到 881 万平方米，与上一个环比相比增长了 157%，然而与去年同期相比则下降了 27%，其规模依然难以达到往年的同期水平，并且仍然处于近 7 年来同期的最低位。

房企推盘积极性回升了，营销力度也增强了，这使得市场热度达到了年内的新高。据 CRIC 调研数据显示，在 29 个重点城市中，3 月的平均开盘去化率为 45%。这个去化率环比上升了 11 个百分点，同比上升了 19 个百分点，与 2023 年的高峰基本持平，并且延续了稳中向好的走势。

从城市方面来看，杭州 3 月开盘去化率在六成以上。

从同环比方面来看，上海的去化率较高，达到了 63%，然而环比却下跌了 6%，其热度小幅回落主要是受供给结构的影响。天津的去化率为 79%，环比提升了 43%；西安的去化率为 72%，环比提升了 45%，这主要是因为短期开盘项目的品质得到了提升，从而使得去化率急剧增加。另外，还有很多城市的去化率不足 20%，像广州、济南、昆明、南京、佛山、常州。

02 核心区位改善盘入市 托举市场“点状回温”

这也使得强产品力成为楼盘竞争中的“加分项”

成都 3 月保利、中海、招商、嘉禾等 4 个新规项目在 3 月入市，这些项目凭借高得房率产品造就了高性价比项目，其中 3 盘凭借强产品力优势开盘就售罄。上海中建壹品·外滩源著、西安华发利君都荟城央等项目也凭借高得房率而实现热销。

上海金陵华庭位于外滩街道核心地段，其装修标准高，价格有竞争力；国誉府位于杨浦 1.5 容积率的稀缺纯洋房社区。天津城投格调观槿花园项目紧邻南开鼓楼，属于市区稀缺的低密住宅类产品，并且定价适中，所以实现了开盘即售罄。

例如通过强化社区内部的景观打造以及提升装修标准等方式来获取竞争优势：上海绿城沁香园项目位于虹口凉城板块，处于内生型市场。尽管存在“先天的不足”，然而在产品创新方面是有值得称赞之处的，最终凭借远远超过竞品的产品力实现突破，以后来者的身份，成为片区内近年来唯一实现日光的项目。

存量房进行收购，同时通过房票安置的方式，带动了刚需。“以价换量”这种方式有助于去库存。

部分项目和城市凭借产品力实现破局，除此之外，还有部分行情较为普通的二线城市，这些城市通过政府主导的存量房收购以及房票安置的方式，对城市近远郊区域的部分刚需盘的去化起到了良好的提振作用。

以南京为例，2024 年江宁区实施房票安置政策，取得了较大的去库存成效。据不完全统计，全年通过房票安置去化的房源数量在 2500 至 3000 套之间。2025 年 3 月，江宁区的房票安置政策再次加强力度，允许跨区购买房屋，并且将城市更新以及城中村改造也纳入到房票的使用范围之中，同时规定房票的有效期为 12 个月。南京中海和山等近远郊板块项目，还有恒大悦龙台等近远郊板块项目，以及璀璨璟园等近远郊板块项目，还有聚景园等近远郊板块项目，因政府存量房收购以及房票安置集中备案，从而带动了成交的增长。

苏州 3 月的项目备案排名前三的都是政府回购或房票支持类项目。金地峯范是木渎集团项目，并且引进了仁恒和金地合作。本月金地峯范热销，主要原因是仁恒提供了房票支持。仁恒溪棠也是木渎集团项目。时光青澄是象屿和恒泰合作的项目，本月主要是进行回购。

高新城开松云缦项目 3 月认购套数环比倍增，挺进 3 月销量 TOP10，主要源于房票政策加持。

此外，部分二线城市有武汉、重庆、福州、厦门、郑州、苏州等。这些城市的部分项目，有的加强了折扣力度，有的开启了分销渠道以提升佣金。这些项目均取得了不错的营销效果。

结语

从总体上看，当前的楼市呈现出止跌企稳的态势。在 3 月，因为供给有所增加，房企的营销力度也提升了，所以 29 个典型城市的项目开盘去化率达到了今年内的最高水平，重新回到了 2023 年的高峰状态。其中，核心区的改善型楼盘撑起了热销的一半。

- 还有部分弱二线城市，像福州、南宁、昆明、长春等，短期内高库存问题难以解决，整体去化情况难以让人感到乐观。

本文源自微信公众号“丁祖昱评楼市”，其作者是克而瑞研究中心，36 氪获得授权后对其进行了发布。