一个月前，这位香港的“地产巨头”突然对外宣布，其旗下的四只永续债券将推迟支付利息，涉及的利息总额高达7720万美元，而这四只永续债券的本金总额则达到了34亿美元。

原定于6月9日、10日、16日以及22日的派息日期，公司已经告知债权人，此次利息的发放将推迟至下一期的派息日。

来源：新世界发展公告

这也是新世界发展成立以来首次出现无法付息的情况。

一时间，资本市场风声鹤唳。

6月2日开盘之际，公司股价经历了大幅下跌，跌幅一度超过了10%。截至目前，公司的市值已经从曾经的巅峰值1330亿港元急剧缩水，现在仅剩下了144亿港元，相当于有1200亿港元的市值在短时间内化为乌有。

造成新世界如今窘境的罪魁祸首，是三代继承者的致命误判。

自2017年起，郑裕彤的长孙郑志刚接任公司掌舵人，新世界集团的战略方向发生了转变，从往日的稳健经营转向了大胆的扩张策略。2019年，公司斥资近百亿人民币，成功竞得杭州的一块土地，这一成交金额创下了当年杭州土地交易总价的最高纪录，该地块被用于建设集团旗下的第八个K11购物中心；到了2022年，尽管房地产市场行情急速下滑，但新世界集团依然逆势而行，继续通过借款的方式获取土地。

尤其是，郑志刚特别青睐的K11品牌，在全国范围内展开了大规模的扩张行动。与常规的商业综合体不同，K11巧妙地将艺术、人文和自然这三个核心元素融合在一起，创造出了被誉为全球首个的“文化零售”新型商业模式。

然而，事实表明这种模式虽备受赞誉却鲜少有人问津，虽然外观看起来很亮丽，但实际上却缺乏贴近生活的气息。界面新闻曾报道，一位知情人士透露：“K11在我国所有商场累计的销售额，或许还不及万象城一家。”

狂飙过后，新世界发展的债务问题愈发严重。在2024财年，公司的业绩遭受重创，收入锐减至357.82亿港元，同比下降34%，而归属于母公司的净利润更是巨亏194.62亿港元。即便到了2025财年的中期报告，公司依旧未能扭亏为盈，亏损额高达66亿港元。这标志着新世界发展自20个财年以来首次出现连续亏损，也让家族的三代接班人将核心产业推向了深渊。

巨额资金投入后，收益却寥寥无几，新世界发展陷入困境。郑志刚摒弃了港资房企一贯的稳健经营策略，违背了负债率控制在30%以下的“低杠杆”惯例，危机状况愈发严重。

来源：新世界发展2024财报

到了2024年的年末，新世界集团的负债总额达到了2109.26亿港元，其中债务的净额为1246.3亿港元。接下来的一年里，该集团需要偿还的债务高达322亿港元。然而，目前集团持有的现金（包括银行存款和受限存款）仅有218.58亿港元，这样的现金储备显然无法满足其短期债务偿还的需求。

净负债比率为57.5%，一旦将永续债纳入考量，这一比率将飙升至令人咋舌的70%以上，显著超过了恒基兆业的17%、长实地产的30%以及新鸿基地产的40%。

经过一系列惊人的举动，去年九月，郑志刚辞去了行政总裁的职务，退到了幕后，转而成为了一名网红博主。而现在，黄少媚接过了重要的担子，她肩负的核心使命是引领新世界集团克服眼前的困境。

在其统治之下，新世界的发展战略包括启动一项再贷款项目，同时激活现有资产，并设定目标，希望在2025财年（即截止至今年6月30日）之前，成功筹集260亿港元的资金以补充流动资金。

然而，在房地产行业低谷期，资产价值跌至历史低点，新世界发展为了化解困境，不得不以低价出售资产。这次882亿港元的再融资，超出了原先预计的7亿港元，其中最早需偿还的期限定在2028年6月30日。换句话说，这次再融资实际上只是将旧债换新债，企图通过时间的推移来换取空间，以期推迟债务危机的爆发。

延期并不意味着危机已经消散，那悬在新世界发展上空的威胁尚未完全消除。除了采取节约措施，更关键的是要开拓新的收入来源，然而当前的局面异常严峻。在2025财年中期财报中，K11商场的销售额同比下降了13%，而在当期的销售合同结构中，大湾区和长三角这两个核心区域都出现了下滑趋势。

房企的未来赖以生存的是销售额，一旦销售规模出现下降，随之而来的将是利润和营收的减少。此外，新世界发展在第三代管理层接手后，于地产市场的衰落阶段购入的资产，同样面临着价值缩水的风险。

纵横商场八十余载，郑氏家族这一次的危机仍然存在。

连锁效应

经过长时间的积累与扩张，郑裕彤家族旗下产业已构建起一支庞大的产融联合舰队，涵盖多个领域。其中包括房地产业（新世界发展）、珠宝首饰行业（周大福珠宝）、建筑与保险领域（周大福创建）、酒店业（瑰丽酒店集团）、零售业（新世界百货），以及通过周大福控股的众多其他多元化业务。

目前观察，房地产行业危机尚未解除，零售业出现衰退迹象，而周大福集团业绩保持稳定，尤其在金价上涨期间，其珠宝业务表现尤为出色。

然而，新世界的债务危机一旦爆发，就好比向池塘中投入了一颗巨石，随之产生的波纹将层层叠叠地向四周扩散开来。

危机产生的连锁反应也在所难免。

为了减轻财务负担，郑氏家族着手进行内部资产调整。其主要策略是利用经营状况良好的业务来支持房地产业务，借助周大福及其关联企业为新世界的发展注入资金。

房地产行业持续走低，新世界发展宛如一只贪婪的吸血鬼。在2023年6月，该公司将周大福人寿的母公司新创建集团（0659.HK）出售给周大福控股，以此筹集了218亿港元的现金；而在去年，它还以4.17亿港元的价格将启德体育园75%的股权出售给了周大福集团，并且以14.4亿元的价格将天得发展30%的股权转让给了周大福企业。

这种做法如同拆东墙补西墙，无疑对珠宝和保险等行业产生了负面影响。如果新世界发展在未来的日子里难以实现好转，那么其他行业板块也将再次面临不利的冲击。

来源：周大福创建财报

周大福集团在珠宝业务之外，保险业务也颇见成效。2024年，周大福人寿为集团带来19.89亿港元的收入，实现6.14亿港元的经营利润，同比增长高达49%。到了2024年年末，周大福人寿的资本充足率达到了266%，这一比率超过了监管机构规定的最低标准100%。

然而，一旦未来新世界的发展遭遇债务危机并最终爆发，这一危机也将不可避免地对周大福旗下企业的信誉产生负面影响。

新组建的集团虽已私有化并入周大福体系，并已构建起一道防护屏障，然而周大福人寿的运营暂未受到直接影响。不过，保险业的运营状况在很大程度上依赖于公众的信任。一旦出现任何波动，或是负面消息，都可能引起保单持有人及潜在客户的忧虑，从而对整个业务的推进产生不利影响。